어떻게 해야 싸게 사는 것일까?

주식이나 부동산을 싸게 사는 것은, 그만큼 안전마진을 확보한다는 뜻이다.

 

우리가 흔하게 얘기하기로는 '더 이상 떨어질 곳이 없다'라는 말이 있는데, 이 것은 반대로 얘기하면 오를 확률이 크다는 것을 의미한다.

 

 

주식으로 예를 들면, PBR이 가장 낮을 시점에 사면 잃지 않는 투자를 해나갈 수 있다.

 

아래는, 네이버에서 삼성전자 주식을 검색했을 때 볼 수 있는 PBR 차트인데, PBR이 지난 4년간 1.1배 이하로는 잘 내려가지 않는 모습을 볼 수 있다.

삼성전자의 PBR 차트 @ 네이버

 이 때 PBR은 회사의 장부가액 대비 시가총액의 비율을 나타낸다. 쉽게 얘기하면 삼성전자의 순자산 대비해서 몇 배로 거래가 되느냐인데, 이 비율은 항상 어느정도의 범위를 두고서 움직이기 때문에, PBR 1.1정도로 주가가 내려오면 '더 이상 떨어지기는 어려운 구간'이라는 점을 기대해볼 수 있다.

 

단! 장기적으로 10년, 20년 PBR그래프로 보면 PBR은 0.8배정도까지도 내려갔던 적이 있다.

하지만 설령 PBR 0.8 배까지 내려가도라도, PBR 1.1배정도까지 내려온 상태에서 매수했다면 27% 정도 내려갈 여지는 있지만, PBR 2.1배까지 올랐던 때를 감안하면 상방은 + 90% 까지 열려있는 상황이다.

 

따라서, PBR이 낮을 때 사면, 더 이상 잃기 어려운 투자를 할 수 있는 것이다. 

 

 

 

부동산으로 예시를 가져와서 보면 어떨까.

 

5년 뒤에는 매수할 잠원동 신반포12차 아파트의 매매, 전세 실거래 그래프이다. (@호갱노노)

 

아파트의 매매가는, 실거주수요인 전세가격보다 떨어질 수 없다. 

매매가는 실거주수요 + 투자수요가 있기 때문이다.  

따라서 부동산, 특히 아파트 투자에 있어서는 전세가율을 보고 역사적으로 고점 수준으로 근접했을 때 사도 늦지 않다. 

(전세가율 = 전세가 / 매매가 * 100%)

위 예시인 신반포12차도 보면 역사상 최고점의 전세가율에 샀었으면 그 이후로는 다 아는 것 처럼 가격이 더 떨어지지는 않았다. 

 

 

즉, 주식은 PBR이 가장 낮은 시점에, 부동산은 전세가율이 가장 높은 시점에 사면, 최소한 잃지 않는 투자의 1요소를 갖출 수 있다.